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萧志远|上善若水,厚德载物

 
 
 

日志

 
 

房价跌了我们都很悲惨:理性看待中国"房产运动"  

2006-12-19 15:51:56|  分类: 厚黑地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  和被强制征地拆迁农民的境遇而言,城里人买房遭罪几乎根本不值得一提.中国的收入分配格局和保证低收入人群安居的供给在短期不会有什么重大改观;面对房价的大起和大落,很少有人能幸免于难,除非他目前是赤贫的无产者。

    如果我们并不天真地认为,推动房价非理性上涨的因素在短期内会有什么重大改观;我们就有理由同样不天真地认为,面对房价的大起和大落,很少有人能幸免于难,除非他目前是赤贫的无产者.

    如果房价骤降,那么3.51万亿和房地产相关的融资,其中的1.02万亿可能蜕变为不良资产,这是一种粗略的短期情景模拟,尚未能揭示中长期金融风险。

    但即便如此,我们也可以意识到,无论从温总理的政府工作报告,还是从“国八条”到“国六条”,其主旨大体在于优化住房供应结构,平抑价格非理性上涨。那么为什么仍有如此汹涌的情绪期待暴跌?

    让我们回到事情的原点。期待房价骤跌的情绪也许是三方面的因素引起的。一是令大多数人望而生畏的房价;二是如何界定住房价格上涨的理性与非理性,感性有余理性不足;三是大多数人可能认为,房价非理性波动所造成的金融风险事不关己,可以高高挂起。

    第一,房价贵吗?这需要考察房价收入比。对于这个指标一直存在争议,焦点集中在中位数和平均数的差异。简单来说,假定有101套住房和101户家庭,那么房屋均价就是101套住房的总市值除以101,房屋中位数价格就是把这101套住房按照市值从高到低排列,排在第51位的那套住房的市值。家庭平均收入和中位数收入的概念也与此雷同。

    通常来说,居民收入贫富悬殊越大,平均数就比中位数越偏高,绝对均贫富的社会中位数和平均数的差异完全消失。开发商总是说要用国际惯例,中国中位数房价收入比只有5-6倍,而学者则普遍认为平均数房价收入比超过了10倍。我们利用浙江、北京的数据粗略分析得到,城镇居民住房的平均市值比中位数市值偏高30%,平均收入则比中位数收入偏高20%,因此中位数房价收入比和平均数房价收入比之间的差异仅在8.3%左右。

    不妨计算一下东部地区的新房均价房价收入比。2005年,以东部地区商品房均价为每平米3943元、人均居住面积26平米、户均人口3.16人、户均就业人口1.67人、城镇居民年均可支配收入1.05万计算,城镇居民的新房均价房价收入比远远超过了10倍。考虑到大约70%的城镇家庭户均收入低于平均收入,因此,毫无疑问地,大部分城镇居民并不具备购置新房的能力,争辩房价是否高昂几乎是可笑的。这也是中低收入阶层对房价暴跌怀有浓烈期盼的心理基础。

    第二,房价涨得理性还是非理性?当试图说房价走势的非理性时,必须首先确立相对理性的参照物。和房价上涨的参照物有三组———中国GDP增长率、城镇居民可支配收入的增长率和居民消费物价指数的变动。

    根据国家统计局的数据,1999-2005年间,GDP年均增速为8.64%,其中2003年之后GDP每年的增速都在10%左右;城镇居民的可支配收入年均增速为10.83%,其中2001年之后收入增长每年均在11%以上。而在过去六年,消费物价的累计上涨几乎微不足道。

    相比之下,从1999-2005年间,商品房价格年均涨幅约为4.5%,住宅价格年均涨幅约为4.8%,住房租赁价格年均涨幅为5.6%;其中2004年开始商品房和住宅价格开始迅猛上涨。也差不多在此时,日益滚烫的房价招致了民众和媒体对开发商的抱怨甚至谴责。

    第三,房价暴跌与己无关吗?很遗憾,许多人认为房价骤跌与其无关,事实并不然。

    一则中国金融的安危从来都牵涉到千家万户的利益。银行体系最主要的资金来源是居民储蓄,因此一家中等银行因房价暴跌而破产,就足以影响至少1000万储蓄者的利益,很难想象如果房地产发生危局会有利于公众利益。

    二则政府除税收和举债之外并无资源,各种政策成本从来都是由公众分摊的。我曾计算过,三年国有企业脱困的直接成本大约在2.4万亿,那些被买断工龄的下岗工人恐怕不会认为“三年脱困”是和其切身利益无关的举措,谁能够举出任何一种调控政策,其成本最终竟然不是由企业或国民承担的呢?

    三则无论是已购房还是未购房者,都毫无例外地被卷入这场“房地产运动”中,中国城镇居民家庭财产的48%表现为其住宅的市值。市值暴跌和财产蒸发并无差异。因此,只有当一个人既无银行储蓄,又无包括房改房等在内的任何形态的物业所有权时,他才能够大致置身事外。

    至此,我们必须承认,一是房贵,二是贵得超出了大多数民众的承受能力,三是自2004年以来房价陷入非理性亢奋。但具有讽刺意味的是,从2002年1月至今,全国商品房的空置面积不过仅仅在1.22亿到1.43亿平方米之间波动而已。

    我们不得不进一步询问两个问题,一是如果你有足够的钱,会买什么?二是如果大多数人买不起房,谁买走了这些房?

    平静下来,大多数人可能会承认,如果他有足够的金钱,他会选择买房。目前大多数人愤怒于商品房昂贵,根源在于收入不足,因此盼望房价暴跌的感性,和盼望收入飙升的感性并无两样,只是大多数人以为房价暴跌比收入飙升更具有梦想成真的色彩而已。

    这种愿望揭示出推动中国房地产价格虚高的第一个因素,是高速货币化进程。统计数据显示,中国城镇职工的平均货币工资在1980年、1992年和2004年的月工资分别为63.5元、226元和1335元,因此官方数据是大致每12年职工货币工资增加5倍。实际情况可能比这更高,假定你目前月收入水平为4000元,我有相当的把握说,你在1994年和1982年的月收入可能仅仅为400元和40元,或者说城镇职工货币收入每12年增加10倍。迄今中国广义货币M2/GDP的比值高达185%,可能是全球首屈一指的。

    很幸运地,中国制造业的产能扩张超过了各口径货币供应量的扩张,才使得中国幸免于恶性通货膨胀。但商品房不能像冰箱彩电一样大规模无节制供给,在中国采取较为克制的货币政策之前,房价的一路奔腾难以遏制,购房实则是居民诸害相权择其轻的无奈之举。

    让我们再旁观,房价非理性上升,不仅是开发商操控的结果,也必然是购房者蜂拥的结果。谁买走了那些大多数人买不起的商品房?这种反差揭示出推动中国房地产价格虚高的第二个因素,即社会的收入分配悬殊。

    社科院从1988年开始展开长期跟踪调查,分别在1988年、1995年、2002年展开三次全国范围的住户调查,结果显示:2002年全国收入最高的1%人群组获得了全社会总收入的6.1%,最高的5%人群组获得了总收入的近20%,最高的10%人群组获得了总收入的32%。大部分机构的研究都显示,中国居民收入基尼系数从1980年的0.33迅速增大,从1994年开始突破0.4的国际警戒线,近年来国民财富日益向高收入群体集中。因此房价的问题本质上是收入分配问题,70%的城镇居民望房兴叹的同时,必然反衬着其余30%的先富人群购房置业的乐此不疲。

    如果高收入阶层的住房需求可以通过市场阶解决,那么中低收入阶层怎么办?这时候政府的姿态显得极其重要。从商品住宅的投资类型结构看,2000年全国经济适用房占房地产投资的比重曾高达10%,此后逐步滑坡,过去三年该比重分别为6.13%、4.61%和3.86%,在廉租房建设方面至今则仍有70多个地级市未推出廉租房。

    这种停滞揭示出推动中国房地产价格虚高的第三个因素,即低收入人群的安居需求未获满足。

    我从未试图运用一个粗略的房价骤跌估测,来得出房地产行业要挟或者并未要挟中国银行业之类的结论。我也固执地认为,和那些被强制征地拆迁农民的境遇而言,城里人买房遭罪几乎根本不值得一提。面对逻辑和数据,研究人员需要求真理性。如果我们并不天真地认为,中国的货币化进程、收入分配格局和保证低收入人群安居的供给在短期会有什么重大改观;我们就有理由同样不天真地认为,面对房价的大起和大落,很少有人能幸免于难,除非他目前是赤贫的无产者。

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